명도소송

◆명도소송

1. 명도소송이란?

소유자의 건물 또는 토지를 점유하고 있는 임차인이 임대차 계약의 무효, 취소, 해제, 해지 등의 이유로 인하여 임대차관계가 종료되었거나, 애초에 권한 없이 소유자의 부동산을 무단점유하고 있는 경우 임차인 또는 무단점유자는 소유자에게 부동산을 인도하셔야 합니다.

그러나 여러 가지 이유로 임차인 또는 무단점유자가 소유자에게 부동산을 인도하지 않을 경우 소유자는 임차인 또는 무단점유자를 상대로 부동산의 인도를 구하기 위하여 관할법원에 제기하는 소송을 명도소송 이라고 합니다.

2. 아파트 명도

- 아파트명도의 유형
① 임대차계약 기간이 종료된 경우.
② 임차인의 차임 2기 이상 연체된 경우.
③ 임대인이 임차인의 동의 없이 임대건물 내 임차인 소유의 동산을 처분하고, 새로운 임차인에게 임대한 경우.
④ 불법점유자(유치권자)가 권한 없이 건물을 점유하고 있는 경우.

3. 빌라/단독/다가구 명도

- 빌라, 단독, 다가구 명도의 유형
① 임대차계약 기간이 종료된 경우.
② 임차인의 차임 2기 이상 연체된 경우.
③ 임대인이 임차인의 동의 없이 임대건물 내 임차인 소유의 동산을 처분하고, 새로운 임차인에게 임대한 경우.
④ 불법점유자(유치권자)가 권한 없이 건물을 점유하고 있는 경우.
⑤ 부동산을 경매 절차를 통하여 소유권을 취득한 낙찰자의 명도 요구에도 불구하고 점유자가 임의명도하지 않는 경우.

4.상가명도

- 근린시설(상가)명도의 유형
① 임대차계약 기간이 종료된 경우. (최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 경과한 경우)
② 임차인의 차임 3기 이상 연체된 경우.
③ 임대인이 임차인의 동의 없이 임대건물 내 임차인 소유의 동산을 처분하고, 새로운 임차인에게 임대한 경우.
④ 불법점유자(유치권자)가 권한 없이 건물을 점유하고 있는 경우.
⑤ 부동산을 경매 절차를 통하여 소유권을 취득한 낙찰자의 명도 요구에도 불구하고 점유자 가 임의명도하지 않는 경우.

5. 점유이전금지가처분

명도소송을 제기하면서 주의할 점은 반드시 '점유이전금지가처분'이 선행되거나 명도소장 제출시 '점유이전금지가처분' 신청도 함께 해야 한다는 점입니다. 점유이전금지가처분이란 명도소송의 목적물인 부동산의 점유이전을 금지하는 것으로서, 명도소송은 대략 4~5개월 전후의 기간이 소요되는데 위 기간동안 명도소송 제기시 점유자가 소송진행중 해당 부동산의 점유를 제 3자인 타인에게 이전하거나 양도할 경우 명도소송에서 승소하더라도 판결의 효력은 제 3자에게 미치지 못해 부동산의 인도를 구할 수 없게 됩니다.

그러나 점유이전금지가처분을 하게되면 소송목적물인 부동산의 점유가 제 3자인 타인에게 이전되었다 하더라도 명도소송에서 승소하게 되면 원고는 제 3자를 상대로 승계집행문을 부여받아 부동산명도 강제집행을 통하여 부동산을 인도받을 수 있습니다.