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1. 관련 법률
주택임대차보호법
제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기(등기)가 없는 경우에도 임차인(임차인)이 주택의 인도(인도)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015.1.6>
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013.8.13>
④ 임차주택의 양수인(양수인)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(임대인)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013.8.13>
⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013.8.13>
⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(항변권)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013.8.13>
주택임대차보호법 시행령
10조(보증금 중 일정액의 범위 등)
① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2010.7.21, 2013.12.30, 2016.3.31, 2018.9.18>
1. 서울특별시: 3천700만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시: 3천400만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시: 2천만원
4. 그 밖의 지역: 1천700만원
② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.
③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.
④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의각 보증금을 합산한다. [전문개정 2008.8.21]
제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위)
법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2010.7.21, 2013.12.30, 2016.3.31, 2018.9.18>
1. 서울특별시: 1억1천만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시: 1억원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시: 6천만원
4. 그 밖의 지역: 5천만원 [전문개정 2008.8.21]
민사소송법
제110조(소송비용액의 확정결정)
① 소송비용의 부담을 정하는 재판에서 그 액수가 정하여지지 아니한 경우에 제1심 법원은 그 재판이 확정되거나, 소송비용부담의 재판이 집행력을 갖게된 후에 당사자의 신청을 받아 결정으로 그 소송비용액을 확정한다.
② 제1항의 확정결정을 신청할 때에는 비용계산서, 그 등본과 비용액을 소명하는 데 필요한 서면을 제출하여야 한다.
③ 제1항의 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.
2. 사안의 경우
주택임대차보호법 제3조 제1항에 의해 임대차는 그 등기(등기)가 없는 경우에도 임차인(임차인)이 주택의 인도(인도)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다라고 규정하고 있습니다.
여기에서 대항력이란 건물의 임의경매 또는 강제경매시 임차인이 확정일자를 받은 이후의 채권자보다 우선변제 받을수 있다는 의미입니다.
그리고 주택임대차보호법 시행령 제10조와 제11조에 의해 규정되는 지역별 보증금의 범위에서는 저당권자 보다도 최우선변제를 받을 수 있습니다.
먼저 현재 거주하고 있는 건물의 소재,지번으로 등기사항전부증명서를 대법원 인터넷 등기소 또는 가까운 등기소에 방문하여 발급받아 등기 되어 있는 저당권자, 가등기권자, 가압류권자 등 권리관계를 확인하시어 보증금 회수가 가능한지 여부를 확인하시면 될 것으로 판단됩니다.
이사를 가야 하는 상황인 것으로 보이며 이 경우 임차권등기명령신청을 하여 대항력을 유지하시는 조치가 필요할 것으로 보입니다.
소송비용(변호사 수임료, 송달료, 인지대 등)을 청구하기 위해서는 민사소송법 제110조 제1항의 의해 소송비용액확정신청을 수소법원(확정판결 법원)에 신청하여야 합니다.
소송비용액의 범위는 변호사 보수의 소송비용산입에 관한 규칙에서 규율하고 있으니 참고 바랍니다.
소송비용액의 즉시항고 기간 도과후 확정되게 되면 집행권원으로서 채무자(임대인)의 재산에 강제집행을 할 수 있습니다.
채무자(임대인)가 개인파산 신청을 하게 된다면 집행권원을 가진 문의자께서는 채권신고를 통해 파산재단(부동산)을 통한 배당절차에서 배당받을 수 있습니다.
만약 보증금반환 청구소송 확정 이전에 개인파산 신청을 채무자(임대인)가 한다고 해도 대항력 있는 임차인으로서 파산재단(부동산)으로 부터 배당을 받을 것으로 판단됩니다.
추가 문의가 있으시다면 연락주십시오.
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