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1. 관련규정
주택임대차보호법 시행령
제10조(보증금 중 일정액의 범위 등)
① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2010.7.21, 2013.12.30, 2016.3.31, 2018.9.18>
1. 서울특별시: 3천700만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시: 3천400만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시: 2천만원
4. 그 밖의 지역: 1천700만원
② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.
③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.
④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.
[전문개정 2008.8.21]
제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위)
법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2010.7.21, 2013.12.30, 2016.3.31, 2018.9.18>
1. 서울특별시: 1억1천만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시: 1억원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시: 6천만원
4. 그 밖의 지역: 5천만원
[전문개정 2008.8.21]
2. 사안의 경우
주택임대차보호법 시행령 제10조와 제11조의 의해 경매시 최우선순위에 해당하는지 여부가 결정됩니다. 지역에 따라 차이가 있기 때문에 문의자의 거주지역에 따라 적용여부가 결정될 것으로 판단됩니다.
문의자의 경우 주택임대차보호법 시행령 제10조와 제11조 범위에 해당된다면 법률에 의해 정해져 있는 보증금은 저당권자 보다 우선순위로 배당받게 되며 해당되지 않는 경우 저당권자보다는 후순위이며 일반채권자보다는 우선순위를 갖게됩니다.
하지만 가등기가 경료된 경우 가등기에는 순위보전의 효력이 있으므로 임차권의 대항력을 취득하기 전에 가등기가 경료되어 있으면 비록 그 가등기에 의한 본등기가 임차권의 대항력 취득 후 이루어졌다고 해도 임차인은 본등기경료자에 대하여 임차권을 주장할 수가 없습니다.
이것은 주택임대차보호법 시행령 제10조와 제11조 범위에 해당되는 소액 임차인의 경우도 마찬가지입니다.
이를 고려하여 판단하시기를 권고합니다.
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